中国报告大厅网讯，近期多项数据显示，长租公寓市场在供需结构、租客偏好与资本运作方面呈现显著变化。签约量大幅攀升的同时，租金坪效呈现分化，保障性租赁住房REITs的扩募进程加速，行业进入精细化运营与资本化发展的新阶段。
一、核心城市租赁活跃度显著提升，整租成为主流选择
中国报告大厅发布的《2025-2030年中国长租公寓行业市场深度研究及发展前景投资可行性分析报告》指出，合肥市场2025年2月调研数据显示，签约套数达2176套，环比上涨135%，签约面积10.5万平方米，环比上涨138%。意向到访客户4323人，环比上涨84.6%。租客中男性占比59.7%，女性占比40.3%，30岁以下租客占比达68.3%。在租住方式上，整租需求占主导地位，与西安调研中88%受访租客选择整租的数据相互印证。套均合同租金为1521.6元/月，62%的受访租客月租金集中在1000-3000元区间，显示中等租金产品更受市场青睐。
二、空置率持续优化，品质项目表现突出
合肥市场整体空置率为7.3%，环比下跌2.1个百分点。空置率在0-5%的项目占比达41.8%，满租项目占比7.6%。签约套数TOP3项目表现亮眼，海创景寓·滨河湾签约155套，承寓·萃语云筑签约137套，冠寓瑶海天街店签约100套。从全国范围看，核心八城集中式公寓出租率稳定在超85%水平，广州、深圳、武汉、南京四城出租率维持在93%以上，品质项目的市场竞争力持续增强。
三、REITs市场快速发展，机构投资占比提升
截至2025年8月15日，保障房REITs累计收益率达56.41%。2025年6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目成功上市。租赁住房类REITs总市值达311亿元，截至2024年11月，已上市6只保租房REITs累计发行总规模达94.2亿元。在投资端，2024年基金、险资等多元主体在长租公寓投资中整体占比达50%，较2023年提升约10个百分点。2025年一季度，上海长租公寓大宗交易成交占比达34%，显示机构投资者对租赁住房市场的信心增强。
四、运营规模稳步增长，国企参与度提高
截至2025年一季度，集中式长租公寓头部前三十家企业累计在营房间数约130万间，同比增长超17%。头部前十企业累计在营规模达到83万间，其中两家领军企业开业规模均超10万间。2024年新开项目中，地方国企占比最高，达38%，超80家地方国企创立了自有租赁品牌。2024年1-11月，全国新开业长租公寓项目达702个，新开业规模达35.1万间，四大一线城市新开项目280个，占比近40%。
五、租客画像呈现高学历特征，租金承受能力分化
调研数据显示，84%的受访租客学历为本科或大专，硕士及以上学历占比6.5%。42%的受访租客月收入在5000-10000元之间，72%的受访租客租金收入比在10%-30%之间。在户型偏好方面，套均面积48.2㎡，30-45㎡户型占比32.4%，45㎡及以上户型占比46%。租赁期限以7-12个月为主，占比38.7%，显示租客对稳定租期的需求。
综合来看，长租公寓市场正经历结构性调整：签约量大幅增长与空置率下降显示需求回暖，REITs市场快速发展为行业提供新融资渠道，国企参与度提升推动供给结构优化，高学历青年租客对整租与品质居住的需求日益凸显。未来，精准把握客群需求变化、优化产品结构与提升运营效率将成为企业竞争的关键。
