中国报告大厅网讯，2025年以来，长租公寓市场呈现出活跃态势，租赁需求显著回升，资产证券化进程加速，行业规模持续扩张。保障房REITs表现突出，大宗交易活跃度提升，多元主体加速布局，为行业注入新活力。同时，市场也面临租金坪效调整、空置率分化等挑战。
一、区域市场活力增强，租赁需求快速释放
中国报告大厅发布的《2025-2030年中国长租公寓行业市场深度研究及发展前景投资可行性分析报告》指出，合肥市场2025年2月调研数据显示，签约套数达到2176套，环比上涨135%，签约面积10.5万平方米，环比上涨138%。意向到访客户4323人，环比上涨84.6%。租客性别结构中，男性占59.7%，女性占40.3%，男性租客绝对数环比上涨141.1%，女性租客绝对数环比上涨137%。租客年龄以30岁以下为主，占比68.3%。退租套数1457套，环比上涨17.9%，退租区域主要集中在瑶海区、包河区和滨湖新区。空置套数2316套，空置面积12.2万平方米，整体空置率7.3%，环比下跌2.1个百分点。满租项目6个，涉及多家运营企业。
二、REITs市场表现强劲，大宗交易占比提升
截至2025年8月15日，保障房REITs累计收益率达56.41%。2025年一季度，上海长租公寓大宗交易成交占比达34%。2024年公募REITs规模达1338.19亿元。2025年6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目成功上市。租赁住房类REITs总市值达311亿元。截至2025年4月，保障房REITs较发行价涨幅超50%。2024年保障房REITs现金分派率在3-4%水平区间。基金、险资等多元主体在长租公寓投资中整体占比达50%，较2023年提升约10个百分点。保障房REITs的扩募以及发行的扩容呈上升趋势。截至2024年11月，已上市6只保租房REITs累计发行总规模达94.2亿元。2024年长租公寓类大宗交易共录得14笔，其中11笔披露交易金额，总交易金额39.53亿元，较2023年总金额141.4亿元有所调整。
三、行业规模稳步增长，运营效率保持高位
近五年核心八城集中式公寓出租率稳定在超85%水平，广州、深圳、武汉、南京四城出租率维持在93%以上。2023年至今，已上市保障房REITs底层资产出租率皆超91%。过去4年核心8城整体集中式公寓规模稳步提升。截至2025年一季度，集中式长租公寓头部前三十家企业累计在营房间数约130万间，同比增长超17%。头部前十企业累计在营规模达到83万间，其中两家龙头企业规模均超10万间。2024年头部的前二十租赁住房运营商新开业规模约14万间，扩张规模同比略微放缓。截至2025年6月底，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间，较5月底增加2.7万间。三大主要企业开业规模分别为19.82万间、12.3万间和8.4万间。北京、上海、广州、深圳四大一线城市租房人口规模近4000万，占常住人口总数近一半。2024年，在上海及深圳，保租房的份额分别占到集中式公寓总量的54%和39%，核心城市保租房整体占比达到4成。2024年新开项目中，地方国企占比最高，达38%。超80家地方国企创立了自有租赁品牌。某行业领军企业2024年仅新增2000余间房源。2024年1-11月，全国新开业长租公寓项目达702个，其中602个披露开业房间数，新开业规模达35.1万间。四大一线城市新开项目280个，占比近40%；上海135个新开项目，深圳73个，杭州55个。
四、租金市场承压调整，资产表现出现分化
2021年个人房源租金坪效达到顶点，之后逐年下降且降幅扩大。2024年1-11月，全国50城住宅平均租金累计下跌2.72%，一线、二线及三四线代表城市分别下跌2.29%、3.01%、2.38%。5只保租房REITs项目的平均出租率从2023年第二季度98%峰值后持续下滑，2024年具体数据从96.27%降至96.01%，再到95.43%。合肥市场租金数据显示，平均租金31.4元/平方米/月，环比下跌0.2元。租金分布中，30元以下占比34.1%，30-40元占比24.3%，40-50元占比13.5%，50元及以上占比27%。套均合同租金1521.6元/月，环比上涨27.6元。租金分布区间以1000-1500元为主，占比46.5%。
五、租客结构特征明显，消费偏好趋于多元
2025年西安及其他综合数据显示，近九成受访租客年龄在20-39岁之间，其中25-34岁租客占比59%。学历分布方面，84%的受访租客学历为本科或大专，硕士及以上学历占比6.5%。收入分布显示，42%的受访租客月收入在5000-10000元之间。收入变化方面，52%的受访租客表示收入不变，27%的租客收入上涨，21%的租客收入下降。租住方式选择上，88%的受访租客选择整租，其中35%整租独居，23%与朋友一起整租，12%选择合租。毕业年限较短的年轻人对集中式和分散式长租公寓的偏好占比分别为62%和52%。租金水平方面，62%的受访租客月租金在1000-3000元之间。租金收入比显示，72%的受访租客租金收入比在10%-30%之间。租金变化方面，44.1%的租客近一年租金有所下降，35%的租客租金无变化。换租意愿强烈，63%的受访租客计划在租约到期后换租。租房规划方面，66%的受访租客表示攒够首付后将购房。
长租公寓REITs的常态化发行正在改变人们的居住选择，使得租房比买房更香的观点被更多讨论。保障房REITs表现亮眼，其背后原因是底层资产稳健和年度可供分配金额稳定，被视为不错的投资选择。公募REITs的快速发展是长租公寓大宗交易占比超越商办资产的主要原因，REITs为存量不动产盘活提供了新钥匙。扩募机制标志着国内公募REITs进入首发加扩募双轮驱动阶段，为行业注入新活力，促使租住类企业更审慎地按照REITs标准进行投资和运营。长租公寓公募REITs仍面临合规障碍、规模门槛、政策错配等挑战；优质REITs项目供不应求，市场对投资者要求更高。业界呼吁推动制度完善，支持优质资产从Pre-REITs、私募REITs向公募REITs流动，以丰富市场供给，做大REITs市场规模需要供需两端协同发力。
总体来看，长租公寓市场在2025年展现出强劲的发展势头，租赁需求快速释放，REITs市场表现突出，行业规模持续扩大。同时，租金市场调整、资产表现分化等现象也需要关注。随着REITs常态化发行和扩募机制完善，长租公寓行业正迎来新的发展机遇，未来需要在供需协同、制度完善等方面持续发力，推动行业高质量发展。
