中国报告大厅网讯，近期市场数据显示，长租公寓行业在供需结构、运营模式和产品形态等方面呈现出新的变化。签约量显著回升的同时，空置率出现下降，租金水平保持基本稳定，反映出市场活跃度的提升。行业整体从高速扩张转向精细化运营阶段，保障性租赁住房与市场化租赁并行发展的格局进一步清晰。
一、区域市场活跃度显著提升，签约量环比增幅超135%
中国报告大厅发布的《2025-2030年中国长租公寓行业市场深度研究及发展前景投资可行性分析报告》指出，合肥市场2025年2月的调研结果印证了市场回暖的趋势。调研覆盖12家企业及79个项目，涉及总房源3.1万套，总面积183万平方米。当月签约套数达到2176套，环比大幅上涨135%；签约面积10.5万平方米，环比增幅达138%。从签约分布看，10套以下的小单占比30.4%，10-40套的中等规模签约占比最高，为44.3%。签约表现最好的三个项目签约量均超过百套，显示优质项目的市场吸引力。与此同时，退租套数为1457套，环比上涨17.9%，瑶海区退租469套，占比较高。空置方面，空置套数2316套，空置面积12.2万平方米，整体空置率7.3%，环比下降2.1个百分点。空置率分布中，满租项目占比7.6%，空置率0-5%的健康项目占比41.8%。
二、租金结构保持稳定，套均面积48.2平方米
租金数据显示，平均租金为31.4元/平方米/月，环比微跌0.2元。租金分布呈现多元化特征，30元以下区间占比34.1%，30-40元区间占24.3%，40-50元区间为13.5%，50元及以上高端产品占比27%。合同租金方面，套均合同租金1521.6元/月，环比上涨27.6元。租金分段中，1000-1500元区间占比最高，达46.5%，1500-2000元区间占28.7%，2000元以上占比13.7%。产品面积上，套均面积48.2平方米，环比增加0.6平方米。30平方米以下小户型占比21.6%，30-45平方米占比32.4%，45平方米及以上占比46%。租赁期限分布显示，4-6个月租期占比35.4%，7-12个月占比38.7%，长期租赁需求仍有提升空间。
三、租客群体年轻化特征明显，男性租客增速较快
租客画像数据显示，性别分布中男性占59.7%，女性占40.3%。值得关注的是，男性租客绝对数环比上涨141.1%，女性租客绝对数环比上涨137%，男性租客增长略快。年龄结构方面，30岁以下年轻租客占比68.3%，31-45岁占比27%，46岁及以上仅占4.7%，年轻化特征显著。意向到访客户4323人，环比上涨84.6%，显示市场关注度提升。其他地区的租客调研补充显示，20-39岁租客占比近九成，其中25-34岁租客占比59%。学历方面，84%的租客为本科或大专学历，硕士及以上占6.5%。收入分布上，42%的租客月收入在5000-10000元之间。
四、REITs市场快速发展，保障房REITs累计收益率达56.41%
REITs及大宗交易市场表现亮眼。截至2025年8月15日，保障房REITs累计收益率达56.41%。2025年一季度，上海长租公寓大宗交易成交占比达34%。2024年公募REITs规模达1338.19亿元，同年保障房REITs现金分派率维持在3-4%水平区间。2025年6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目成功上市，显示保障房REITs的扩募及发行扩容呈上升趋势。租赁住房类REITs总市值达311亿元。截至2025年4月，保障房REITs较发行价涨幅超50%。大宗交易方面，2024年长租公寓类大宗交易共录得14笔，其中11笔披露交易金额，总交易金额39.53亿元，较2023年的141.4亿元有所回落。投资主体多元化趋势明显，2024年基金、险资等多元主体在长租公寓投资中整体占比达50%，较2023年提升约10个百分点。
五、行业规模持续扩张，头部企业开业规模超19万间
行业运营数据显示，近五年核心八城集中式公寓出租率稳定在超85%水平，广州、深圳、武汉、南京四城出租率维持在93%以上。2023年至今，已上市保障房REITs底层资产出租率皆超91%。规模方面，截至2025年一季度，集中式长租公寓头部前三十家企业累计在营房间数约130万间，同比增长超17%。头部前十企业累计在营规模达到83万间，其中领先企业开业规模均超10万间。截至2025年6月底，TOP30企业累计开业房源量达135.9万间，较5月底增加2.7万间。具体企业层面，头部企业的开业规模分别为19.82万间、12.3万间和8.4万间。2024年头部的前二十租赁住房运营商新开业规模约14万间，扩张规模同比略微放缓。
六、供需结构深度调整，保租房成为供应主力
市场供需格局发生显著变化。北京、上海、广州、深圳四大一线城市租房人口规模近4000万，占常住人口总数近一半。2024年，在上海及深圳，保租房的份额分别占到集中式公寓总量的54%和39%，核心城市保租房整体占比达到四成。2024年新开项目中，地方国企占比最高，达38%，超80家地方国企创立了自有租赁品牌。2024年1-11月，全国新开业长租公寓项目达702个，其中602个披露开业房间数，新开业规模达35.1万间。区域分布上，四大一线城市新开项目280个，占比近40%；上海135个新开项目，深圳73个，杭州55个。部分企业扩张速度放缓，如一家知名企业2024年仅新增2000余间房源。
七、租金表现分化，出租率从高点小幅回落
租金市场表现方面，2021年个人房源租金坪效达到顶点，之后逐年下降且降幅扩大。2024年1-11月，全国50城住宅平均租金累计下跌2.72%，一线、二线及三四线代表城市分别下跌2.29%、3.01%、2.38%。保租房REITs项目出租率也出现小幅调整，5只保租房REITs项目的平均出租率从2023年第二季度98%峰值后持续下滑，2024年具体数据从96.27%降至96.01%，再到95.43%。租客调研数据显示，62%的受访租客月租金在1000-3000元之间，72%的受访租客租金收入比在10%-30%之间。值得注意的是，44.1%的租客近一年租金有所下降，35%的租客租金无变化。
八、租客行为偏好显现新特征，整租需求占主导
租客行为研究揭示出新的趋势。租住方式上，88%的受访租客选择整租，其中35%选择整租独居，23%与朋友一起整租，仅12%选择合租。产品偏好方面，毕业年限较短的年轻人对集中式和分散式长租公寓的偏好占比分别为62%和52%。换租意愿较强，63%的受访租客计划在租约到期后换租。长期规划上，66%的受访租客表示攒够首付后将购房，显示租赁仍主要是过渡性选择。收入变化方面，52%的受访租客表示收入不变，27%的租客收入上涨，21%的租客收入下降。
综合观察，长租公寓市场正处于深度调整与转型的关键时期。签约量的大幅增长与空置率的下降表明市场需求的复苏，而租金水平的相对稳定反映出市场逐步走向成熟。REITs市场的快速发展和保障性租赁住房占比的提升，为行业注入了新的活力。随着租客需求的日益多元化和精细化，未来长租公寓的发展将更加注重产品差异化、运营效率提升和服务品质升级，从而实现从规模扩张向质量提升的根本转变。
